Andrei Antonovski (andanton) wrote in torontoru,
Andrei Antonovski
andanton
torontoru

Инвестиционная квартира

Я купил однокомнатную квартиру 6 лет, 3 месяца и 15 дней назад, продал ее в январе и получил деньги сегодня. Когда я эту квартиру купил, я опубликовал большой пост, в котором излагал свои чисто умозрительные представления об этом деле. Сейчас мне приятно отметить, что там всё угадано совершенно верно. И там же я пообещал рассказать, чем этот эксперимент закончится. Вообще говоря, было всякое разное, и, как любой конкретный опыт, длинный подробный рассказ на эту тему может кому-то пригодиться. Однако соберусь ли я его написать - бог весть, поэтому в рамках сообщества поделюсь лишь сухим результатом и некоторыми простыми соображениями. Я вложил в эту квартиру 57031 доллар, из них 50000 - 20% первого платежа, а остальное - оформление, налоги и прочее. Сегодня я получил трансфер на 173188 долларов. За вычетом предпродажных затрат доходность составила 188% за всё время или 29.8% годовых.

Сразу хочу сказать, что спор о том, что выгоднее - недвижимость или биржа - ведется, наверно, от Адама. Мне кажется, правильного ответа не существует, потому что люди разные. Для меня акции - не просто темный лес. В тестовом режиме я несколько раз пытался как-то влезть в эту тему. Все мои прогнозы и решения оказались полностью изумительно неверны. Мне самому удивительно, насколько неверны, просто 180 градусов. А сдавать жилье мне было совсем несложно, и с проблемами (а они были, и еще какие) я справлялся достаточно легко. А кто-то так же легко сажает данахер на собственной грядке, и у него растет! Да как же это у него получается, чудо просто, у меня бы всё загнулось точно. Наверное, ему просто везет. Как и мне повезло, но в другой области.

Пару слов о структуре дохода от инвестиционной квартиры, коротенько так, минут на сорок. Если вы купите квартиру за 300 тысяч, а продадите за 320, то вы не выиграли 20 тысяч, а потеряли 10-15. Не менее 10% от продажной цены составляют самые разнообразные накладные расходы. Так же точно бессмысленно ожидать, что владение квартирой принесет вам какие-то деньги в реальном времени. Ничего подобного, с учетом налогов вы еще будете за нее приплачивать из своего кармана как минимум пару тысяч долларов в год. Удивительным образом рент составляет ровнехонько столько, сколько вы выплачиваете денег ежемесячно в банк, муниципалитет и управляющую компанию. Рент растет, но и платежи растут, да и ремонт надо делать время от времени. Иногда рент обгоняет, иногда платежи, но в среднем cash flow равен нулю минус налог с вашей мифической (пока невидимой) прибыли. Однако, давайте прикинем доходность инвестиционной квартиры в вырожденном случае. Предположим, мортгидж у вас на 25 лет при 20% down. Предположим, за эти 25 лет жилье совсем не подорожало (кто-нибудь верит в такой сценарий?). Ну хорошо, пусть подорожало на 15%, тогда доход от роста курсовой стоимости равен нулю. Прошло 25 лет, ваш мортгидж выплачен полностью. Тогда ваша прибыль за 25 лет равна 80/20=400% или 8% годовых. Это ваши дивиденды, и это ровно тот порог доходности, от которого надо отталкиваться. Опуститься ниже 8% в среднем нереально, для этого нужно быть просто редким неудачником. Но есть нюанс. Вначале, когда вы начинаете выплаты, основная часть этих выплат - интерес банка. Доходность хорошо если 3-4%, а то и того меньше. В конце срока доходность уже под 20%, а то и больше. Конечно, по 25 лет квартиры никто не держит, они же дешевеют относительно рынка из-за старения дома. Но все равно квартира - инвестиция длинная. На два-три года ее покупать бессмысленно, разве что в расчете на подъем цены, но тут можно и промахнуться. И иллюстрация на конкретном моем примере. Доходность от выплаты квартиры у меня 6.2% в среднем за шесть лет. Но если бы я ее не продал, сейчас в связи с резким скачком рента, опережающим рост регулярных платежей, я бы перескочил бы через 10% годовых и сильно бы поднял среднее, приближаясь к искомым 8%.

А почему же я ее продал, если всё шло так хорошо? Не знаю. Точно не могу сказать. Множество мелких причин. Надоело, наверно. Момент очень удачный, цены заоблачные, а у меня как раз жилец съехал. Подустал я от этой свистопляски. Дом уже старый (13 лет), точка перелома, когда жилье дорожает со скоростью рынка, пройдена (я слыхал эмпирическое мнение, что это 10 лет, потом всё, надо ловить момент и продавать). Еще какие-то были соображения второго порядка. Ну, короче, продал и слава богу.

А буду ли покупать еще? Тоже вопрос интересный. Для того, чтобы на него ответить, надо составить простейший калькулятор в Экселе и посмотреть cash flow. Если он хотя бы ноль, есть смысл брать. Но что-то мне подсказывает (и тут уже писали много на тему соотношения рента и ежемесячных выплат), что этот параметр сейчас будет сильно отрицательный. То есть квартира как инвестиция конкретно сейчас сомнительное приобретение. Но я не исключаю, что произойдет коррекция именно потому, что все такие же умные. Если инвесторы с рынка уйдут, он может начать заваливаться. Ну, и если он действительно завалится процентов на 20 хотя бы... Я подумаю.

Tags: finance and credit, real estate
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Comments allowed for members only

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 85 comments